Новите правила при кредитите ще объркат сметките на мераклиите за нов дом

БНБ въведе нови условия при тегленето на ипотечни кредити. Те ще влязат в сила на 1 октомври и ще важат само за новоотпуснати заеми. Договорите, сключени преди тази дата, няма да бъдат променяни.

Едно наум обаче да имат хората, които ще теглят заем за имоти „на зелено“. Въпросителните пред тях ще бъдат свързани с бъдещото осигуряване на финансиране, когато имотът вече е с Акт 14, 15 или 16. Рисковете идват от първоначалните разчети за възможността за получаване на кредит, взети преди въвеждането на мерките, и новите реалности от октомври, посочват в съвместно проучване консултантите от „Кредитланд“ и „Моите пари“. 

Кой ще е засегнат от новите мерки

Накратко: първото условие, което БНБ слага на търговските банки при жилищното кредитиране, е максималният процент на финансиране да не надхвърля 85% от стойността на имота. В момента банките масово финансират до 90% от цената на имота. 

По-малкият процент финансиране предполага по-голямо самоучастие на кредитоискателя при покупката на имота. За жалост, немалък процент кандидати за кредит разполагат с минимално или никакво самоучастие. Точно те биха изпитали повече трудности при осигуряване на нужното финансиране.

Второто условие е максималният размер на задължението по кредита да не надхвърля 50% от дохода на кредитоискателя. Досегашната често срещана практика - общият дълг по кредитни задължения да надхвърля 50% от дохода на клиента, очевидно ще трябва да бъде прекратена, коментират кредитните експерти. От една страна, новото изискване донякъде ще предпази кредитоискателите от бъдещи високи разходи по кредита, които при неблагоприятни стечения на обстоятелствата могат да станат непосилни. В същото време обаче по-стриктната оценка на доходите ще затрудни получаването на желания размер кредит за кредитоискатели с по-ниски доходи. 

Досега максималният размер на задължението към дохода на кредитоискателя беше в границите между 60-65 процента, посочват от „Кредитланд“ и „Моите пари“. Според данни на БНБ за първото тримесечие на 2024 г., около 23% от новоотпуснатите кредити са били одобрени при дълг/доход над 50%.  

Третото условие е срокът на кредит за физическо лице, обезпечен с ипотека, да не е по-дълъг от 30 години. Очакванията са, че тази мярка ще окаже най-минимален ефект върху пазара на жилищното кредитиране, понеже и сега ипотечен кредит за повече от 30 години е по-скоро рядкост. Въпреки това има продукти, които се предлагат със срок на погасяване до 35 г. 

Намаляването на максималния срок обаче ще доведе до по-високи месечни вноски (при непроменени останалите параметри по кредита). Но от друга страна, по-късият срок на изплащане ще има и положителен ефект - общата изплатена сума по кредита би била по-ниска, въпреки по-високата вноска.

Прости сметки

Ако сте харесали жилище с площ 100 кв.м със средна цена 2000 евро на кв. м, то цената на имота е 200 000 евро (392 000 лв.). При настоящите условия за кредитиране сметката показва следното:

» Кредит: 85% от стойността на имота = 333 200 лв.

» Срок на кредита: 35 г.

» Чист доход на кредитоискателя: 2500 лв.

» Съотношение дълг/доход: 60% от дохода = 1500 лв.

» Месечна вноска: 1209 лв.

След 1 октомври - при същата цена на имота, процент финансиране, размер на кредита и нетен доход, промените са следните:

» Срок на кредита: 30 г.

» Съотношение дълг/доход: 50% от дохода = 1250 лв.

» Месечна вноска: 1334 лв.

От изчисленията се вижда, че дори промяна само в срока на кредита и съотношението дълг/доход клиентът в примера няма да може да си позволи същия кредит, респ. имот. Причината е, че новата месечна вноска би надвишила със 125 лв. максималната, която може да си позволи. В този случай кредитоискателят би следвало да се насочи към по-евтин имот (по-ниска цена на кв.м) и същата площ в друг район или към по-малък имот в същия район.

Две опции

От октомври максималният размер на месечната вноска на кредитоискател с описания профил би бил 1250 лв. Вземайки предвид срока на кредита и лихвата, изчисленията показват, че максималният възможен кредит в случая вече ще е 312 235 лв. (почти 21 000 лв. по-малко), респ. стойност на имота - 367 335 лв.

Вследствие на тази промяна, ако кредитоискателят все пак държи имотът да е в същия район, може би ще му се наложи да потърси такъв с по-малка площ. В случая - около 94 кв.м вместо 100 кв.

В случай че държи да запази площта на имота, той може би ще трябва да потърси такъв в друг район при цена около 1875 евро/кв.м.

Разбира се, тези варианти са съвсем ориентировъчни и базирани единствено на изчисления, предупреждават кредитните специалисти.